Inversión Inmobiliaria: REIT y SOCIMI

Una de las inversiones que en general suele ir bien es la de comprar inmuebles como pisos, locales, oficinas o garages para alquilar, reformar y alquilar o revender. Con el alquiler, aparte de la revalorización del inmueble, tenemos una entrada de dinero todos los meses.

Pero tienes varios riesgos y pegas. Si quieres comprar tú los inmuebles para sacarles rendimiento, normalmente tienes que hacer una inversión alta. Los inmuebles suelen ser caros. Si no tienes para pagar una gran parte de golpe, tendrás que pedir una hipoteca que será un gasto mensual a restar de tus posibles beneficios. Tendrás además gastos adicionales como la comunidad, el IBI, etc, etc. Tienes adicionalmente el riesgo de que te cueste alquilar el inmueble, sobre todo si son oficinas o locales en épocas de crisis, o que los inquilinos no te paguen. Por lo que suele ser necesario un gasto adicional de un seguro de impagos. Requiere además de tu tiempo para la gestión del alquiler, mantenimiento del piso, etc, salvo que pagues a alguien que te lo gestione.

Si conoces bien todo este tema, seguramente seas capaz de echar números bien y encontrar inmubles «baratos» que puedas poner en alquiler «alto» con garantías de que lo vas a alquilar y saques un buen rendimiento. Pero requiere conocimientos y trabajo.

Tienes sin embargo otras opciones más cómodas. Son los REIT (Real Estate Investment Trust) o SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Los REIT son empresas que inicialmente aparecieron en Estados Unidos y cuyo negocio es comprar inmuebles para ponerlos en alquiler. Las SOCIMI aparecieron más tarde y son lo mismo, pero en España.. Estas empresas cotizan en bolsa, como cualquier otra empresa y puedes comprar acciones de ellas. Pero tienen una particularidad que las hacen interesantes y que hacen que sea como invertir tú directamente en inmuebles. Esta particularidad es que fiscalmente tienen grandes descuentos a condición de repartir un 90% de lo que ganan con los alquileres como dividendos a los accionistas.

Así que si compras acciones de una REIT o SOCIMI, recibirás dividendos por los alquileres que ellos cobren. Siele ser habitual además que no repartan el dividendo anualmente, sino varias veces al año, algunas incluso mensual. Las REIT o SOCIMI suelen ser las empresas que más rentabilidad en dividendos reparten a sus accionistas.

Una REIT o SOCIMI, como toda empresa, tiene sus riesgos. Puede irse al traste y perder lo que inviertas. Sin embargo, aunque hay riegos, suelen ser empresas más o menos estables. Veamos los riesgos y ventajas en general.

  • Tipo de inmuebles en los que invierten. Algunas se especializan en determinados tipos de inmubles, como oficinas, centros comerciales, centros médicos, cárceles, etc. Otras tocan un poco todos los palos. Algunos inmuebles tienen más riesgo, por ejemplo, puede haber muchas oficinas o locales que no se alquilen en épocas de crisis. A poco te hayas fijado en al calle, verás que en épocas de crisis hay muchas locales de tiendas cerrados y en venta/alquiler que pasan así bastante tiempo.
  • Cantidad de hipotecas que tengan. Las REIT compran inmuebles y para ello a veces tendrán que pedir hipotecas, así que deben dinero. Antes de invertir en una REIT conviene ver cuántdo dinero debe, a qué interés, cuánto dinero está ganando con los alquileres y si estos tienen pinta de ser estables. La idea es ver si va a poder pagar las hipotecas que tenga sin problemas.
  • El ingreso por alquileres suele ser estable. Normalmente alquilan los locales a largo plazo, 10 años, 15 años, etc. Sobre todo si son centros comerciales, centros de mayores, oficinas grandes, hoteles, etc. Así que sus ingresos y los dividendos que reparten suelen ser más o menos estables.
  • Según el tipo de inmuebles, no suelen afectarle los períodos de crisis. Por un lado los alquileres a largo plazo hacen que sigan cobrando. Por otro lado inmuebles como hospitales, residencias de ancianos, cárceles, etc siempre son necesarios y no son de los negocios que dejan de alquilarse en tiempos de crisis.

Históricamente y a largo plazo, los REIT han superado a índices como el SP500, como se puede ver en el siguiente gráfico. Un 13.94% anual de media en 20 años frente al 7.49% del SP500.

Así que, aun sin estar exenta de riegos como cualquier inversión, los REIT no dejan de ser una opción interesante a tener en cuenta. Puede adquirir acciones de estos REIT o SOCIMI en cualquier broker que te lo ofrezca.

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