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Independízate de Papá Estado

independizate de papa estadoHe leído «Independízate de Papá Estado», de Carlos Galán. En general la experiencia ha sido positiva, aunque el libro no es lo que esperaba.

De verlo en su canal libertad inmobiliaria de youtube sé que Carlos Galán se dedica en gran parte a inversión inmobiliaria, comprar pisos para alquilar.

El título del libro «Independízate de Papá Estado» me hizo pensar que iba a hablar, sí, de invertir para conseguir tener dinero en la jubiliación, pero que también iba a hablar por qué es necesario hacerlo. Vamos, lo típico de que el sistema de pensiones no es sostenible en España y que los jóvenes de ahora no cobrarán pensiones en el futuro o serán mínimas.

Y efectivamente, el libro habla de inversión para la jubilación, a largo plazo, pero básicamente de invertir en fondos indexados. No de invertir en pisos y tampoco menciona el problema de las pensiones. Lo recomienda símplemente para tener dinero para la jubilación adicional a la jubilación.

Así que de eso va este libro, invierte para tener dinero para la jubilación y los fondos indexados son las opción más fácil y segura

Los conceptos clave

Empieza a invertir cuanto antes mejor, aunque sean pequeñas cantidades. El interés compuesto a lo largo de muchos años hará que tengas un buena cantidad de capital en la jubilación.

La bolsa ha dado una rentabilidad media del 8% anual, por lo que a largo plazo es una buena rentabilidad y es bastante segura. Habrá temporadas de caídas y temporadas de subidas, pero esa es la rentabilidad media. Por ello es una buena inversión invertir a largo plazo en fondos indexados lo más globales posibles.

Dentro de las posibilidades de invertir en fondos indexados tres opciones: Una cartera de fondos indexados gestionada por un roboadvisor, invertir por tu cuenta en fondos indexados o bien usar un plan de pensiones que invierta en fondos indexados. Carlos recomienda la primera opción para rentas bajas, menos de 35000€ al año y la tercera para rentas mayores de 35000€ al año.

¿Por qué un fondo de pensiones para rentas mayores de 35000€?. Pues este es uno de los puntos que no había pensado y que el libro me ha abierto los ojos. En mi caso concreto, sólo por este punto me ha merecido la pena leer el libro. Si tu renta es mayor de 35000€ al año, el IRPF será un porcentaje alto a partir de ese valor. Si metes en un plan de pensiones lo que te permitan desgravar, te ahorras el IRPF alto de esa cantidad. Cuando en tu jubiliación quieras recuperar el dinero, seguramente ganes menos que ahora y tu IRFP será más bajo. Así que recuperarás ese dinero que te ha ahorrado un IRPF alto pagando en tu jubiliación un IRPF bajo.

Por supuesto, puedes hacer un «mix» y tener ambas cosas, plan de pensiones y roboadvisor. La pega del plan de pensiones es que no puedes retirar el dinero cuando quieras en caso de necesidad. Así que tener una parte en un roboadvisor te da esa liquidez que puedes necesitar en un momento dado.

A lo largo del libro, aunque más de pasada, habla de otros conceptos. Habla algo de ETF, de dividendos, de por qué quizás es mejor vivir de alquiler a comprar, etc.

Sí me gustaría aquí comentar lo mencionado en el libro sobre mejor alquilar que comprar. Desde luego los argumentos que da son correctos, aunque desde mi punto de vista quizás habría que analizarlo con más cuidado.

La idea generalizada que tiene la gente es que pagando un alquiler tiras el dinero y al final no tienes nada, mientras que si pagas una hipoteca pierdes los intereses, pero al final tienes un piso.

La principal pega que comenta el libro es que si compras un piso al final tienes un montón de dinero invertido en tu piso y es una inversión que tiene gastos en vez de rendimientos: comunidad, reparaciones, IBI, etc, etc. Si vives de alquiler, no tienes todos esos gastos y si usas el dinero para invertir en otros activos como los fondos indexados pues sigues teniendo un dinero invertido (en fondos indexados en vez de en un piso) y los fondos indexados van subiendo de valor en vez de darte gastos.

Bien, no he echado la cuenta, imagino que Carlos sí. Habría que ver por un lado cuánto se revalorizan los pisos frente a los fondos indexados en el largo plazo. Y por otro lado habría que comparar el dinero que tiras en ambas opciones: el alquiler frente a intereses de hipoteca + comunidad + IBI + reparaciones …

Y hay un punto que Carlos no menciona y que quzás es importante. La hipoteca llega un momento que dejas de pagarla, el alquiler no. Así que pagada la hipoteca, la compartiva sería entre el alquiler y los gastos de comunidad, IBI, etc.

Pagando alquiler, tampoco sé cuánto dinero podría dedicar de mi sueldo a invertir. Actualmente, con la hipoteca pagada y sin necesidad de pagar alquiler, si puedo meter el 100% del dinero que pagaba en hipoteca en inversión. Pagando alquiler no sé si podría invertir tanto y el alquiler sería para toda la vida, incluido cuando estés jubilado.

No quiero decir que Carlos esté equivocado, está más metido que yo en este mundo y no he echado las cuentas. De hecho, alquilar en vez de comprar es una idea que consideran buena mucha gente que mira la mejor forma de sacar rendimiento al dinero.

Resumiendo, el libro habla de conceptos básicos sobre los fondos indexados, por lo que en ese sentido no me ha aportado demasiado, son ideas que ya conocía. Aun así, lo hace con cierto detalle y en mi caso, lo de las ventajas de planes de pensiones para rentas altas lo desconocía, así que algo he aprendido y me ha merecido la pena.

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Vender en pérdidas

Cuando invertimos en acciones, es fácil equivocarse. Todo el mundo, salvo cuatro privilegiados, se equivocan normalmente con más frecuencia que con la que aciertan. Y por ello, las acciones que compramos a veces bajan de valor. ¿Conviene venderlas o mantenerlas?

La respuesta a esta pregunta depende. Si conoces bien la forma de hacer Análisis Fundamental de Acciones y no te sueles equivocar, sabrás si la bajada de la acción es algo temporal, si conviene esperar porque va a subir, si la empresa sigue siendo fuerte. O incluso puedes volver a valorar la acción para saber si la valoración previa que hiciste sigue siendo correcta o ha cambiado algo importante. Por ejemplo, que a esa empresa le haya salido un nuevo competidor fuerte y que es probable que le quite el mercado. O que haya habido algún cambio en la legislación que haga que la empresa deje de tener los beneficios que tenía. Que haya cambiado la junta directiva y los nuevos directores no sean tan buenos como los anteriores. O cualquier otro motivo.

Sin embargo, sin meternos en realizar el análisis fundamental serio, que pocos saben o tienen tiempo para hacer, los criterios para decidir vender o no vender suelen ser más superficiales. Cosas como

  • Mientras no venda no materializo las pérdidas. Dicho de otra forma, si invertí 100€ y ahora valen 75€ y vendo, he tenido una pérdida de 25€. Si no vendo, la pérdida todavía no se ha materializado. Este criterio es el más habitual para no vender en pérdidas: no hacerla efectiva.
  • La acción ha bajado y lleva tiempo sin subir, pero voy a mantener y la vendo cuando recupere mi inversión inicial.
  • La acción me da unos dividendos. No está subiendo, o incluso lleva un tiempo largo bajando, pero cada x tiempo me pagan unos dividendos.

Pues bien, todos esos motivos requieren tener en cuenta otros puntos que habitualmente no se consideran.

Coste de oportunidad

Si tienes una inversión que no va bien, no sube, ha bajado y no sube, se mantiene estable mucho tiempo, puedes esperar a ver si sube. Pero si pasa mucho tiempo y no sube, podías tener ese dinero en otra inversión que tengas más claro que va a subir. Tener bloqueado el dinero en una mala inversión, hace que no puedas aprovechar ese dinero en otra inversión que sea buena.

Este es un motivo para vender en pérdidas y asumirlas. Si no ves claro que vas a recuperar lo perdido en un plazo más o menos razonable, casi es mejor vender, asumir las pérdidas y meterlo en otras acciones que sepas que van a ir mejor.

Asimetría de ganancias y pérdidas

Imagina que has invertido 100€ y tienes una pérdida del 50%, es decir, tu inversión vale ahora la mitad, 50€. ¿Cuánto tiene que subir de nuevo para que recuperes el capital inicial?. Una respuesta rápida es que el 50%, pero esto no es cierto. El 50% de los 50€ que vale ahora tu inversión es 25€. Así que si sube 25%, tendrás 75€ y no los 100€ iniciales.

Para recuperar unas pérdidas del 50%, necesitas que tu inversión suba el 100%. Esto es una asimetría entre pérdidas y ganancias. Si sube lo mismo que ha bajado, no recuperas el 100% de tu inversión.

Así que si pierdes por ejemplo, un 25%, necesitarás que suba un 33%. Una caída del 25% es grande y quizás poco probable, pero una subida del 33% es mayor y menos probable aún.

Esto fortalece aún más el criterio de vender en pérdidas por el tema del coste de oportunidad. Si has perdido un porcentaje grande, te va a costar mucho más recuperar lo perdido esperando, porque tiene que subir un porcentaje mayor que el que ha bajado. Y si no tienes claro que va a ser así, mejor cambiarte a otra acción que tengas más clara que va a ir subiendo.

Te pongo mi caso concreto como ejemplo. Compré acciones de Endesa en Enero del 2021. Este es el gráfico de cómo ha ido. Está marcado Ene 2021 con el precio más o menos que compre y lo que valen actualmente, 17,05€.

Es una pérdida de aproximadamente un 25%. La he mantenido por los dividendos, aproximadamente un 7% u 8% anual y con la esperanza que suba. Pero tras leer todo lo que he comentado, por asimetría necesitaría que esto subiera un 33%. Viendo además el gráfico desde el año 2000

tampoco parece que esta acción sea de las que va subiendo salvo momentos puntuales. 22 años y apenas se ha revalorizado desde entonces. De hecho, lleva un 11,7% de pérdidas desde entonces. Hay subidas grandes puntuales en 2007 y en 2014, pero vete a saber si se producirá otra y cuando. Si buscas en google, esas dos subidas se debieron a cosas muy concretas.

Así que sí, estoy planteándome seriamente vender estas acciones y meterlas en otro sitio. Estas acciones son las primeras que compré, sin tener ni idea. Solo miré que daba dividendos más o menos todos los años. Las meteré en otras acciones de otro lado, pero haré un estudio algo más concienzudo antes de decidir dónde meterlo.

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Análisis Fundamental de Acciones: BPA y PER

En el análisis fundamental de acciones se miran los datos económicos de la empresa, noticias, previsión de negocio, etc, etc. Es una tarea a realizar para saber si una empresa es buena o mala para comprar acciones de ella.

El análisis completo es muy complejo, requiere muchos conocimientos, tanto financieros/contables para analizar las cuentas de la empresa, como del negocio y su competencia para saber si a esa empresa le pueden quitar en un futuro su parte del pastel.

Entre todos los análisis y valores que habría que realizar, hay dos valores concretos, fáciles de calcular (o consultar en cualquier web de finanzas) para tener una primera idea. Son el BPA y el PER.

El BPA es el Beneficio por acción, o en inglés EPS, Earnings Per Share. Este número es el beneficio neto de la empresa dividido por el número de acciones de la empresa. Es decir, para cada acción, cuánto beneficio en Euros, Dólares o la moneda que sea le toca. Está claro que cuanto mayor sea este número más atractiva es la acción. Más beneficios podría repartir en dividendos o en hacer crecer la compañía.

Si vas a la página de morningstar.es, en la parte de acciones y buscas la acción en la que tienes interés, puedes pinchar la pestaña «cuentas financieras» y ver este número, tanto los beneficios netos como el BPA ya calculado.

Acciones Coca Cola, extraído de morningstar.es

En la imagen ves el resulado neto (beneficio neto) durante los 5 años pasados (2017 a 2021). También los beneficios por acción (Earnings Per Share). Aquí simplemente comentar que básico se refiere al beneficio por las acciones que hay (había) realmente ese año. Hay otras acciones que no están en ese momento, pero que pueden estar. Son acciones nuevas que ofrecen a los empleados que pueden o no comprar. Si todos realizan la compra, habrá más acciones y por tanto el beneficio por acción bajaría. Ese es el diluido.

De este valor hay varias cosas que habría que mirar para saber si es bueno o malo.

  • Compararlo con otras acciones de otras empresas similares. Por ejemplo, podemos comparar Coca Cola con Pepsi Cola. Está claro que puede ser más interesante la que más beneficios dé.
  • Ver si el histórico va creciendo. Si año a año los beneficios por acción se incrementan, es bueno. Parece que es la tendencia de Coca Cola.
  • Si hay algún año concreto malo o excepcionalmente bueno, no es malo necesariamente, pero no estaría de más verificar por qué. Buscando un poco en google, en el caso de Coca Cola, 2017 fue malo por una reforma fiscal que hizo Trump que le afectó. En 2020 está el tema de la pandemia. Parece que son cosas puntuales y no problemas de la empresa en sí.
  • Aunque todos los valores son buenos, conviene echar un ojo a las cuentas de los beneficios netos, para ver si hay «cosas raras». Por ejemplo, ingresos es el total que ingresa coca cola en ventas. Habría que ver si estas ventas van más o menos acordes con los beneficios. A más ventas, más beneficios. Si no hay una relación clara entre ambos valores, puede haber «cosas raras» y convendría investigar el motivo. La línea «otros gastos operativos» es vaga. Conviene ver que no representa una parte importante del total o que si algún año es un valor alto, que sea solo ese año. Si todos los años tiene «otros gastos» importantes, habría que investigar a ver de qué son.

Bien, esto es un análisis muy por encima. Un experto mirará todo esto con más detalle. No hará, por ejemplo, una búsqueda en google para ver por qué coca cola en 2017 tuvo menos ingresos. Seguramente acceda a los informes de la compañía de ese año y se los lea. Lo comentado aquí es solo para dar una idea de uno de los parámetros fáciles que se tienen en cuenta a la hora de hacer un análissi fundamental.

El siguiente punto es en qué momento comprar la acción. Puede que la empresa tenga unos beneficios por acción interesantes, crecientes, sin «cosas raras» y mejores que los de otras compañías similares. Pero sabes que el precio de la acción varía en la bolsa, a veces sube o baja muy rápido, otras no tanto. Y no tiene nada que ver con que la empresa vaya bien o mal, es solo debido a las «sensaciones» de lo que comprar/venden las acciones. Que hay una noticia de que la bolsa va a ir mal, todo el mundo vende y las acciones bajan al haber tanta venta.

¿Cual es buen momento para comprar la acción?. Pues como todo, hay que hacer un análisis muy en serio para saber cuándo la acción está «barata», en su punto bajo de precio. Y comprar entonces. Una medida «sencilla» para verlo, pero de la que tampoco te puedes fiar al 100% es el PER. El PER o Price to Earning ratio. Este número sale de dividir el precio de la acción en Euros, dólares o la moneda que sea entre el BPA (o EPS en inglés).

Si una acción vale 100 y nos da de beneficio 1 es menos interesante que si una acción vale 100 y nos da de beneficio 5. En el primer caso, el PER es 100. En el segundo caso, el beneficio es 20. Cuanto más bajo sea el PER, en principio mejor momento es para comprar la acción.

¿Cuánto es un valor adecuado de PER?. Aquí se presenta el problema. Hay que mirar varias cosas para saber si un PER es adecuado

  • Primero el PER histórico de esa empresa. Este PER va variando porque el precio de la acción cambia y también los beneficios. Viendo como ha evolucionado el PER de media en los años anteriores, podemos saber si el PER actual es alto o bajo. Por ejemplo, si el PER de los años anterioes es 10, 11, 10, 12.5 … está claro que por debajo de 10 u 11 puede ser buen momento para comprar, por encima de 11 o 12 igual ya no.
  • Segundo, el PER comparado con otras empresas del sector. Hay sectores que por su modelo de negocio pueden dar muchos beneficios y otros que dan menos. No es lo mismo el sector de finanzas (bancos), que el de supermercados o que el de farmacias. Por ello, cada sector tiene unso valores de PER medios con los que conviene comparar nuestra empresa concreta. Si nuestra Coca Cola tuviera un PER de 29 y las demás empresas que se dedican a bebidas tiene un PER de 15, pues está claro que Coca Cola está cara.
  • Y finalmente, también se pude comparar con el PER medio del índice en la que esté. Coca Cola está por ejemplo, está en el S&P 500. En este indice, el PER medio histórico es de unos 15, aunque estos últimos años (desde el 1990) está más alto ( ver https://www.multpl.com/s-p-500-pe-ratio ).

Resumiendo, no puedes fiarte 100% de estos parámetros, BPA y PER, pero si pueden darte un primer vistazo fácil a si la empresa puede merecer la pena y si es el momento de comprar.

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Inversión Inmobiliaria: REIT y SOCIMI

Una de las inversiones que en general suele ir bien es la de comprar inmuebles como pisos, locales, oficinas o garages para alquilar, reformar y alquilar o revender. Con el alquiler, aparte de la revalorización del inmueble, tenemos una entrada de dinero todos los meses.

Pero tienes varios riesgos y pegas. Si quieres comprar tú los inmuebles para sacarles rendimiento, normalmente tienes que hacer una inversión alta. Los inmuebles suelen ser caros. Si no tienes para pagar una gran parte de golpe, tendrás que pedir una hipoteca que será un gasto mensual a restar de tus posibles beneficios. Tendrás además gastos adicionales como la comunidad, el IBI, etc, etc. Tienes adicionalmente el riesgo de que te cueste alquilar el inmueble, sobre todo si son oficinas o locales en épocas de crisis, o que los inquilinos no te paguen. Por lo que suele ser necesario un gasto adicional de un seguro de impagos. Requiere además de tu tiempo para la gestión del alquiler, mantenimiento del piso, etc, salvo que pagues a alguien que te lo gestione.

Si conoces bien todo este tema, seguramente seas capaz de echar números bien y encontrar inmubles «baratos» que puedas poner en alquiler «alto» con garantías de que lo vas a alquilar y saques un buen rendimiento. Pero requiere conocimientos y trabajo.

Tienes sin embargo otras opciones más cómodas. Son los REIT (Real Estate Investment Trust) o SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Los REIT son empresas que inicialmente aparecieron en Estados Unidos y cuyo negocio es comprar inmuebles para ponerlos en alquiler. Las SOCIMI aparecieron más tarde y son lo mismo, pero en España.. Estas empresas cotizan en bolsa, como cualquier otra empresa y puedes comprar acciones de ellas. Pero tienen una particularidad que las hacen interesantes y que hacen que sea como invertir tú directamente en inmuebles. Esta particularidad es que fiscalmente tienen grandes descuentos a condición de repartir un 90% de lo que ganan con los alquileres como dividendos a los accionistas.

Así que si compras acciones de una REIT o SOCIMI, recibirás dividendos por los alquileres que ellos cobren. Siele ser habitual además que no repartan el dividendo anualmente, sino varias veces al año, algunas incluso mensual. Las REIT o SOCIMI suelen ser las empresas que más rentabilidad en dividendos reparten a sus accionistas.

Una REIT o SOCIMI, como toda empresa, tiene sus riesgos. Puede irse al traste y perder lo que inviertas. Sin embargo, aunque hay riegos, suelen ser empresas más o menos estables. Veamos los riesgos y ventajas en general.

  • Tipo de inmuebles en los que invierten. Algunas se especializan en determinados tipos de inmubles, como oficinas, centros comerciales, centros médicos, cárceles, etc. Otras tocan un poco todos los palos. Algunos inmuebles tienen más riesgo, por ejemplo, puede haber muchas oficinas o locales que no se alquilen en épocas de crisis. A poco te hayas fijado en al calle, verás que en épocas de crisis hay muchas locales de tiendas cerrados y en venta/alquiler que pasan así bastante tiempo.
  • Cantidad de hipotecas que tengan. Las REIT compran inmuebles y para ello a veces tendrán que pedir hipotecas, así que deben dinero. Antes de invertir en una REIT conviene ver cuántdo dinero debe, a qué interés, cuánto dinero está ganando con los alquileres y si estos tienen pinta de ser estables. La idea es ver si va a poder pagar las hipotecas que tenga sin problemas.
  • El ingreso por alquileres suele ser estable. Normalmente alquilan los locales a largo plazo, 10 años, 15 años, etc. Sobre todo si son centros comerciales, centros de mayores, oficinas grandes, hoteles, etc. Así que sus ingresos y los dividendos que reparten suelen ser más o menos estables.
  • Según el tipo de inmuebles, no suelen afectarle los períodos de crisis. Por un lado los alquileres a largo plazo hacen que sigan cobrando. Por otro lado inmuebles como hospitales, residencias de ancianos, cárceles, etc siempre son necesarios y no son de los negocios que dejan de alquilarse en tiempos de crisis.

Históricamente y a largo plazo, los REIT han superado a índices como el SP500, como se puede ver en el siguiente gráfico. Un 13.94% anual de media en 20 años frente al 7.49% del SP500.

Así que, aun sin estar exenta de riegos como cualquier inversión, los REIT no dejan de ser una opción interesante a tener en cuenta. Puede adquirir acciones de estos REIT o SOCIMI en cualquier broker que te lo ofrezca.